Залив квартиры - кто заплатит – собственник или арендатор?

Стекающая по стенам вашей квартиры вода, как правило, приводит в негодность всё, что находится в помещении: мебель, технику, любимые вещи. Однако такие ситуации случаются чаще, чем мы можем себе представить. Причины могут быть разными: халатность соседей сверху, изношенность водопровода или отопления, иные непредвиденные обстоятельства.

Тем не менее, причина залива будет являться «краеугольным камнем» во всей этой истории, так как именно она определяет, с кого придётся взыскать причинённый ущерб.

Причина залива и виновник

От причины залива разграничивается зона ответственности:

• Если причиной стала изношенность общедомового имущества: труб, стояков, батарей – то ответственным лицом будет признана управляющая компания, а последующие действия пострадавшего подпадают под Закон «О защите прав потребителей» (более подробно об этом мы рассказали в статье по ссылке);
  
  
• Если причина залива кроется в неисправности какого-либо имущества, ответственность за которое несёт владелец квартиры, то именно он и будет возмещать ущерб, а при защите своих прав необходимо будет руководствоваться гражданским законодательством РФ.
  

Однако последний вариант не так прост, как может показаться на первый взгляд. Сам собственник может не проживать в квартире, а сдавать её в аренду. С кого в таком случае взыскивать ущерб?

С подобной ситуацией нам удалось поработать в прошлом году. К одному из наших юристов обратился клиент, назовём его Д., с вопросом о дальнейших действиях при заливе квартиры.

Д. получил от нас первые необходимые рекомендации:

1. Как можно скорее вызвать представителей управляющей компании, чтобы зафиксировать причину залива и составить соответствующий акт.

- Акт должен содержать следующие сведения: адрес дома, причина залива, а также должна быть отмечена пострадавшая квартира с указанием на конкретные повреждения.

- Акт должен быть составлен в течение 3-5 дней после происшествия.

2. Проведение независимой экспертизы с целью оценки причинённого ущерба. Такое экспертное заключение станет основным доказательством в суде, подтверждающим сумму исковых требований.

Совет! Проводите экспертизу не в первые дни после залива. В идеале стоит выждать неделю, чтобы все скрытые дефекты (а их может быть большое количество) стали доступны для обнаружения и фиксации независимым экспертом.

3. Обращение к собственнику/арендатору квартиры с досудебной претензией, в которой необходимо потребовать возместить причинённый ущерб.

4. В случае отказа от урегулирования конфликта мирным путём, обращение в суд.

Пока Д. проводил необходимые манипуляции, юристу удалось выяснить следующие подробности дела:

• Стоимость ущерба составила 450 000 рублей;

• Затопили нашего клиента соседи сверху – пара студентов, которые снимали данную квартиру;
  
• Причиной залива стал сорванный шланг со стиральной машинки, соответственно ответственным в данной ситуации по правилам Гражданского кодекса РФ становится тот, кто на законных основаниях пользуется данной квартирой, а именно студенты;
  
• Студенты предоставили договор найма жилого помещения, при подробном изучении которого юрист обнаружил пункт, который гласил, о том, что ответственность за контроль и техническое обслуживание имущества квартиры возлагается на собственника квартиры.
  

Обнаружение такого пункта в договоре стало поворотным моментом в деле, так как требования о возмещении ущерба уже необходимо было предъявлять не к студентам, которые вряд ли смогли бы выплатить сумму в 450 000 рублей, а к собственнику квартиры, что и было сделано.

Владельцем квартиры оказалась гражданка М., которая нашла жильцов в свою квартиру через агентство. Риелтор предложил типовой договор, а М., не читая, подписала его, а значит, стала ответственной за затопление квартиры снизу.

Совет! Арендаторы и арендодатели, внимательно читайте договор, особенно пункты об ответственности, чтобы не попасть в аналогичную ситуацию. А если вы не можете самостоятельно разобраться в тексте договора, обратитесь за помощью к юристу, который покажет все подводные камни и составит договор с учётом всех рисков.

В адрес М. была направлена досудебная претензия, не получив ответ на которую, юристом было грамотно составлено и подано в суд исковое заявление. Пара студентов была привлечена к делу в качестве третьих лиц, так как их права были затронуты в данном разбирательстве.

Для нашей компании такое дело было типовым, поэтому выигрыш суда не стал чем-то из ряда вон выходящим.

Ошибки, которые стоили арендодателю 450 000 рублей

Хоть нам и удалось взыскать с М. полную сумму ущерба, собственница квартиры могла избежать таких убытков, если бы она не совершила ряд ошибок.

Первой и основной ошибкой арендодателя была халатность при подписании договора, М. его не прочитала, поэтому не знала, что в подобном случае станет ответственным лицом.

Вторая ошибка – М. не обратилась к грамотным юристам, которые смогли бы спрогнозировать исход дела и наметить для собственницы квартиры план действий. Вина хозяйки жилого помещения была неоспорима, поэтому доводить судебное разбирательство до конца было бессмысленно. М. могла пойти на мировое соглашение и, например, предложить выплатить 300 000 рублей мирным путём. Сторона защиты согласилась бы, судебное разбирательство было бы прекращено за примирением сторон, а М. сэкономила 150 000 рублей.

Однако собственница квартиры не прибегла к профессиональной помощи, а обратилась к своему знакомому, корпоративному юристу, который никогда не участвовал в судебных разбирательствах. Такой юрист не смог предвидеть исход дела, который стоил М. полной стоимости заявленных требований.

Совет! Обращайтесь к грамотным юристам, которые специализируются именно на вашей проблеме и не раз разрешали подобные дела. Так вы сможете сэкономить не только деньги, но и время, а также нервные клетки, которые, к слову, не восстанавливаются!